L’agence Knight Frank, référence mondiale du conseil immobilier fondée il y a plus de 125 ans au Royaume-Uni, vient de consacrer, pour la première fois, un rapport entièrement dédié au marché résidentiel prime de Marrakech.
La ville ocre, longtemps perçue comme une destination lifestyle de niche, s’impose désormais comme une alternative sérieuse aux grandes capitales européennes de la résidence secondaire.
Des prix encore loin des standards européens
Entre 5500 et 7000 € le mètre carré, l’immobilier haut de gamme à Marrakech affiche une progression notable avec 10 à 15% de hausse sur certaines zones en deux ans, mais reste à une fraction des prix pratiqués à Lisbonne (10.730 €/m²), Milan (22.100 €/m²) ou Paris (23.000 €/m²).
C’est précisément cet écart qui alimente l’attractivité de la ville auprès des acheteurs internationaux les plus avertis. Knight Frank anticipe une nouvelle appréciation des biens de prestige d’environ 6% en 2026.
Cinq quartiers qui font le marché
Le rapport identifie cinq zones d’excellence : la médina et ses riads, patrimoine vivant par excellence ; l’Hivernage et Majorelle, centraux, portés par l’appartement contemporain ; la route d’Amizmiz, devenue le corridor résidentiel de luxe le plus dynamique de la ville ; le secteur Amelkis/Al Maaden, adossé à trois parcours de golf ; et enfin la Palmeraie Nord/Route de Casablanca, qui s’impose toujours comme l’étalon du marché grâce à ses propriétés confidentielles et ses jardins centenaires.
Un profil d’acheteurs en pleine mutation
L’une des révélations majeures du rapport concerne le renouvellement profond des acquéreurs. Plus jeunes (entre 40 et 50 ans), souvent en famille, issus de profils tech ou finance, ils arrivent de destinations variées.
La diaspora marocaine, les résidents de Dubaï, les ménages du Moyen-Orient et les acheteurs américains rejoignent des Français et des Britanniques qui conservent leur première et deuxième place.
« Aujourd’hui, les acheteurs de biens haut de gamme sont de jeunes familles, les professionnels du secteur technologique, les ménages du Moyen-Orient, la diaspora marocaine et les résidents de Dubaï à la recherche d’alternatives », résume Stella de Bagneux, agent référent Knight Frank pour la région Marrakech-Safi avec son agence Stella-Gallery.
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La stratégie « location d’abord »
Ces nouveaux profils ne se précipitent pas. Knight Frank documente un comportement inédit : l’acheteur visite Marrakech à plusieurs reprises, loue successivement dans différents quartiers (un mois, six mois, parfois un an) avant de s’engager dans un achat. Cette séquence, que le cabinet nomme le parcours « location d’abord », est à la fois un indicateur de maturité du marché et un réservoir de transactions futures.
Infrastructures et catalyseurs de croissance
La co-organisation de la Coupe du monde FIFA 2030 accélère plusieurs chantiers structurants : extension de la ligne à grande vitesse Casablanca–Marrakech, doublement de la capacité de l’aéroport Menara, déjà relié à 111 destinations dont New York et Riyad.
À ces dynamiques s’ajoute la montée en puissance des grandes enseignes hôtelières de luxe (Mandarin Oriental, Aman, Fairmont) qui jouent un rôle de label de confiance pour les acheteurs internationaux.
En dehors de ces complexes reconnus, Knight Frank souligne toutefois que la qualité de construction peut encore varier considérablement d’un projet à l’autre, rendant indispensable une vérification préalable.
Un cadre fiscal attractif
Le rapport rappelle les atouts d’un environnement fiscal marocain structurellement favorable : absence d’impôt sur la fortune et sur les successions, réseau de conventions contre la double imposition, régime des plus-values progressif selon la durée de détention. Des arguments qui pèsent dans la comparaison avec d’autres marchés internationaux.
Marrakech joue désormais dans la cour des grandes
« La demande devient plus internationale et plus réfléchie. Les acheteurs comparent Marrakech à d’autres marchés mondiaux de résidences secondaires et reconnaissent la valeur relative qu’elle offre, en particulier dans le segment haut de gamme », conclut Mark Harvey de Knight Frank.
« Marrakech est en train de passer d’un marché opaque, axé sur le mode de vie, à une destination de résidence secondaire plus structurée et d’envergure internationale, avec des prix toujours inférieurs à ceux de nombreuses villes européennes comparables, souligne le rapport. Un parc immobilier de haute qualité limité, une demande internationale en hausse et l’amélioration des infrastructures devraient soutenir la poursuite de la croissance, les valeurs des biens de prestige devant augmenter d’environ 6% en 2026. »
